Mua lại chung cư ế: Massage hồi sức cho DN?

Những kế hoạch giải cứu

Dường như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã lấy lại sự tự tin, lần xuất hiện gần đây nhất của ông trước báo chí đã kèm theo một thông điệp chưa có tiền lệ: Nhà nước sẽ có kế hoạch mua lại nhà chung cư từ quý 3/2012.

Thái độ tự tin của người được phân công trực tiếp theo dõi và chỉ đạo BĐS cũng được biểu lộ qua một công việc cụ thể. Trong thời gian tới, theo ông Nam, chắc chắn Ngân hàng nhà nước sẽ ngồi lại cùng Bộ Xây dựng để soạn thảo bộ tiêu chí về những bất động sản (BĐS) sẽ được Nhà nước mua lại.

Một lần nữa, quả bóng lại chuyển sang chân Bộ Xây dựng, cho dù cách đây không lâu chính thống đốc Ngân hàng nhà nước đã bày tỏ ý kiến không đồng tình với đề xuất của bộ này về thành lập một ngân hàng chuyên về cho vay BĐS.

Từ đây, có thể thấy, tiến trình triển khai Chỉ thị 2196 của Chính phủ về thị trường BĐS có vẻ đang diễn ra nhanh hơn. Cùng thời điểm Ngân hàng nhà nước ban hành một văn bản thuộc loại "đặc biệt" - công văn số 1656 yêu cầu 5 ngân hàng thương mại lớn tiết giảm chi phí hoạt động và hạ lãi suất cho vay, Bộ Xây dựng cũng có công văn gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nhằm triển khai Chiến lược phát triển nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

Cần nhắc lại, Chỉ thị 2196 do Thủ tướng ký ban hành cùng nhiều đầu việc của chỉ thị này, đã có "độ trễ" gần 4 tháng so với không khí đóng băng toàn diện hầu như chưa được cải thiện của thị trường BĐS từ Hà Nội đến Đà Nẵng và vào TP.HCM. Khoảng 50.000 căn hộ ở Hà Nội và 60.000 căn hộ ở TP.HCM vẫn hầu như "nguyên bao nguyên kiện", trong đó phải kể đến số phận thực sự bi đát của khoảng 70% lượng căn hộ loại trung - cao cấp.

Phần lớn, nếu không nói là hầu hết dự án căn hộ vẫn chìm trong cảnh u ám không lối thoát.

Nhưng từ cuối tháng 2, đầu tháng 3/2012, chính quyền TP.HCM đã lần đầu tiên đưa ra một phương án theo cách "massage" giới doanh nghiệp BĐS của thành phố này: sẽ sử dụng quỹ công mua lại một lượng nhà tồn đọng của các doanh nghiệp BĐS để phục vụ cho công tác tái định cư đến năm 2015.

Chỉ ít ngày sau đó, đến lượt UBND thành phố Hà Nội nêu ra một chủ trương tương tự. Dường như ánh sáng đang bắt đầu lóe ra cuối đường hầm cho phân khúc bị ám ảnh nặng nề nhất này.

Ai mới là kẻ được cứu?

Thực trạng cay đắng mà phân khúc nhà chung cư đã và đang phải đối mặt thì toàn bộ giới đầu tư BĐS và cả xã hội đều thuộc nằm lòng.

Từ quý 2/2011, khi Bộ Xây dựng còn chưa có đề xuất hoặc phương án nào về việc Nhà nước mua lại nhà chung cư, tình hình tiêu thụ của những doanh nghiệp BĐS hàng đầu Việt Nam như: Hoàng Anh Gia Lai, Sông Đà Thăng Long, Phát Đạt... đã chớm dấu hiệu tồi tệ.

Dấu hiệu này lại phát sinh từ một dấu hiệu khác là Nghị quyết 11 của Chính phủ vào tháng 2/2011 về thắt chặt chi tiêu công và thắt cả tín dụng kinh tế. Không được thỏa mãn về tín dụng, thị trường xây dựng lẫn thị trường đầu cơ nhà ở đều "chết cứng". Tình trạng đó đã kéo dài suốt cả năm qua, mà tiêu điểm căng thẳng của nó bất thần bùng nổ vào quý 4/2011, khi một số doanh nghiệp BĐS phải bằng mọi cách hạ giá bán tháo sản phẩm nhà ở của mình.

Quý 4/2011 cũng là khoảng thời gian mà Bộ Xây dựng dường như lắng tiếng. Những báo cáo kiến nghị về các giải pháp phục hồi thị trường BĐS của bộ này, đã được tự tin nêu ra vào các tháng 6 và 9 năm 2011, dường như đã không mang lại kết quả tích cực đáng kể nào. Hoặc nói cách khác, mọi chuyện vẫn còn treo ở đó mà chưa có bất kỳ một khởi động nào nhằm thay đổi cái quán tính sức ì quá lớn của thị trường.

Thay cho sự im lặng có vẻ nhẫn nại của Bộ Xây dựng, một tiếng nói khác đã cất lên, kiệm lời nhưng đầy hiệu quả. Ngân hàng nhà nước chính là cơ quan "chủ trì" tiếng nói đó. Với tư cách là ngành có tác động then chốt đến vận mệnh nền kinh tế quốc gia thông qua chính sách tín dụng và công cụ lãi suất, Ngân hàng nhà nước không những được Thủ tướng giao cho thẩm quyền quyết định về mức kéo giảm lãi suất, mà cả về thời điểm kéo giảm.

Trong thực tế, bộ tiêu chí về cho vay BĐS - kết quả của hoạt động phối hợp liên ngành giữa Ngân hàng nhà nước và Bộ Xây dựng, được hứa hẹn sẽ ban hành vào đầu tháng 11/2011, cho đến nay vẫn chưa có nhiều kết quả cụ thể. Thay vào đó, chỉ có một chỉ đạo qua công văn số 8844 - của Ngân hàng nhà nước, được ban hành vào giữa tháng 11/2011, được hiểu như một động tác cứu các ngân hàng khỏi sự "đe dọa" của yêu cầu phải giảm tỷ lệ dư nợ tín dụng phi sản xuất về mức 22% vào cuối tháng 12/2011.

Còn trong thời gian tới, nếu bộ tiêu chí BĐS được Bộ Xây dựng và Ngân hàng nhà nước hoàn thành và được Thủ tướng chuẩn y, thị trường BĐS sẽ có thêm một yếu tố pháp lý nữa để... tiêu thụ sản phẩm. Bộ tiêu chí này càng sớm ra đời, sản phẩm càng có cơ hội tiêu thụ mau chóng, và như một trần thuật của ông Nam, việc tiêu thụ nhà chung cư là nhằm cứu ngân hàng chứ không chỉ riêng doanh nghiệp BĐS.

Dù không nói rõ sẽ dùng đến nguồn tiền nào và bao nhiêu tiền để mua lại lượng nhà chung cư tồn đọng, nhưng thông tin mà thứ trưởng Nguyễn Trần Nam nêu ra vào thời điểm "nhạy cảm" như hiện nay có thể sẽ tác động ít nhất về tâm lý đối với thị trường.

Hệ quả hiển nhiên mà giới đầu tư và cả những người mua để ở đều hiểu rõ là chính sách mua lại nhà càng triển khai sâu, hiện tượng tiết cung càng tăng lên, do đó nhà càng dễ bán, thậm chí nếu khả quan, mặt bằng giá còn có thể nhích lên đôi chút so với thời lao dốc cuối năm 2011.