Bỏ công chứng giao dịch nhà đất: Tranh chấp xảy ra, ai chịu?

Theo đề xuất mới nhất của Bộ Xây dựng, tới đây sẽ có 7 loại hợp đồng giao dịch nhà ở không còn bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực. Đề xuất này ngay từ khi vừa được thông tin trên báo chí đã vấp phải phản ứng dữ dội của giới làm công chứng.

Điều này cũng dễ hiểu vì liên quan đến nguồn thu chính của họ. Nhưng ngay với người dân - đối tượng theo Bộ Xây dựng là được hưởng lợi từ đề xuất này - cũng rất hoang mang. Phần lớn BĐS đều có giá trị lớn, nếu bỏ qua thủ tục công chứng, tranh chấp xảy ra, ai chịu?

Rằng hay thì thật là hay

Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, những loại giao dịch đó là: Hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng đổi nhà ở; hợp đồng tặng, cho nhà ở; hợp đồng thế chấp nhà ở; hợp đồng thuê mua nhà ở; hợp đồng thuê nhà ở của tổ chức có chức năng kinh doanh BĐS; hợp đồng thuê nhà ở của cá nhân, hộ gia đình có thời hạn cho thuê dưới 6 tháng.

Nếu theo quy định hiện hành thì khi thực hiện những giao dịch trên, hai bên mua - bán phải cùng tới văn phòng công chứng để cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng trước sự chứng kiến của công chứng viên, sau đó bên mua hoặc bán đem hồ sơ kèm theo hợp đồng có công chứng tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.

Theo đề xuất mới của Bộ Xây dựng thì những giao dịch nêu trên không cần phải qua công chứng nữa mà hai bên mua - bán ký hợp đồng với nhau, sau đó bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi nhà ở... có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Lý lẽ của Bộ Xây dựng ở đây là, vì khi làm thủ tục sang tên, cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận vẫn phải kiểm tra điều kiện, tính pháp lý của việc giao dịch đó. Do vậy, việc làm của công chứng viên là thừa, không cần thiết. Đó là chưa kể, theo bộ này, đề xuất của bộ còn góp phần đơn giản hoá thủ tục hành chính, làm thông thoáng hơn những giao dịch về nhà ở, giúp người dân tiết kiệm hơn được nhiều tiền bạc, thời gian...

Rủi ro ai chịu?

Theo anh P.Đ.T - trú tại Cầu Giấy, Hà Nội thì sẽ hết sức nguy hiểm khi bỏ thụ tục công chứng với các giao dịch nhà đất. “Số tiền mua bán một căn nhà thường có giá trị hàng tỉ đồng,  mua bán nhà không qua sự xác nhận của công chứng viên khác nào mua bán trao tay? Giả sử mình là bên mua nhà, ai đảm bảo là giấy tờ họ cung cấp về nhà, đất là đúng sự thật, không có tranh chấp quyền lợi?

Để lặn lội lên hỏi được cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất đó thì khó như kều sao trên trời. Nếu không có mối quan hệ thì chịu, không sao hỏi được. Đó là chưa kể đến trường hợp đang trong quá trình giao dịch, họ lật kèo, biết kiện đòi bồi thường thế nào?” - anh P.Đ.T hỏi.

Còn bà N.M.T - trú tại Hoàng Cầu – Hà Nội thì cho rằng, hiện nay các giấy tờ giao dịch nhà đất khi đã chuyển đến sở tài nguyên – môi trường địa phương để làm thủ tục sang tên phần lớn đã được sàng lọc qua các phòng công chứng. “Ở đây (sở TNMT-PV), họ chỉ xét hồ sơ đã đủ theo quy định chưa, giấy chứng nhận do cấp nào cấp..., ít để ý đến các điều kiện mua bán, tình trạng hôn nhân, có là thoả thuận tự nguyện không... Các yếu tố này đều do công chứng viên làm. Với việc làm chứng các thoả thuận dân sự giữa hai bên mua và bán, thủ tục công chứng đã lọc bớt rất nhiều rủi ro cho hai bên mua bán lẫn cơ quan chức năng khi thực hiện sang tên đổi chủ” - bà N.M.T nói.

Trên thực tế, khi công chứng hợp đồng mua bán nhà, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra các chứng từ như giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân của các bên có hợp lệ, có đủ điều kiện để giao dịch hay không; kiểm tra tình trạng hôn nhân của bên bán để xác định tài sản này là chung hay là tài sản riêng. Ngoài ra, công chứng viên còn có trách nhiệm kiểm tra tài sản mua bán có bị ngăn chặn hay không thông qua hệ thống cơ sở dữ liệu mà các phòng công chứng có được. Tình trạng tinh thần của người bán, người mua ra sao... Đây là những yếu tố hết sức quan trọng để xác nhận việc mua bán là hợp pháp, hợp lệ.

Theo luật sư Nguyễn Văn Khôi, nếu bỏ qua hết các công đoạn này, dồn gánh nặng cho công tác đăng ký nhà đất cũng khó khả thi vì đăng ký BĐS là thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng, sở hữu BĐS. Hiện nay văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ở cấp huyện mới có một đăng ký viên, khó đảm đương được công việc.

Kết thúc bài viết này, xin mượn lời của GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường. GS Võ cho rằng, “các văn phòng công chứng là cơ quan giúp người dân thực hiện đúng tất cả những quy định pháp lý đối với những hợp đồng, giao dịch có giá trị lớn, trong đó có nhà ở. Công chứng hợp đồng về nhà ở có cái lợi lớn nhất là hạn chế rủi ro cho các bên tham gia giao dịch. Tuy nhiên, cái bất lợi là thêm thủ tục”. Trong trường hợp này, để tránh được rủi ro, mà là rủi ro tiền tỉ, đa phần người dân được hỏi đã chọn thà... thêm thủ tục hành chính!

(Báo Lao Động)