Khi Đồ án Quy hoạch Hà Nội được thông qua: Đầu tư vào đâu?

Đồ án quy hoạch chung Hà Nội được kỳ vọng sẽ làm thay đổi diện mạo Thủ đô. Nhiều nhà đầu tư BĐS đang trông chờ quy hoạch được thông qua để quyết định xuống tiền.

“Cởi trói” hàng loạt dự án

Theo đánh giá của ông Nguyễn Trần Nam Thứ trưởng Bộ Xây dựng Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội sẽ “cởi trói” cho hàng loạt dự án bị đình lại hơn 2 năm kể từ khi Hà Nội mởi rộng tiến hành rà soát các dự án bất động sản. Theo đó, 744 dự án bất động sản (phần lớn nằm ở phía Tây Hà Nội ) xẽ được xem xét để tiếp tục triển khai.

Đặc biệt, những dự án phía Tây Hà Nội sẽ được “tháo khoán” triển khai nhờ quy hoạch chung được thông qua. Suốt một thời gian dài các dự án lằm ven đại lộ Thăng Long và quốc lộ 32 phải vừa xây dựng phải vừa “nghe ngóng”, nay sẽ được triển khai gấp rút. Đó là KĐT Bắc An Khánh (đã đổi tên thành dự án Spledora các hơn 1 năm) hiện chưa hoàn thành việc san lấp mặt bằng; dự án KĐT Nam An Khánh do Sudico làm chủ đầu tư, mà phần lớn diện tích đã hoàn thành việc GPMB và đã có đường giao thông, nhưng rất ít công trình nhà ở được triển khai theo tiến độ đã cam kết; một số dự án khác đang cơ bản hoàn thiện phần thô như KĐT Lideco (Hoài Đức), KĐT Tân Tây Đô (Đan Phượng)…

Ngoài ra, hàng loạt dự án ”vướng” rà soát quy hoạch chung thuộc ba huyện Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai (khu vực có dự án đường vành đai 4 chạy qua) sẽ có cơ hội triển khai. Trong số này, có thể kể đến những dự án có diện tích rất lớn, như KĐT Sơn Đồng, (Hoài Đức 420 ha), KĐT Bình Yên (Thạch Thất, 211 ha), KĐT Tuần Châu (Quốc Oai, gần 200 ha), KĐT Điện lực dầu khí (Thạch Thất, 196 ha ), khu du lịch sinh thái Cổ Đông (Ba Vì 180 ha), KĐT Vincon (Huyện Hoài Đức 150 ha)…

Theo quy hoạch chung thủ đô, đường vành đai 2,5 là trục giao thông xuyên qua hàng loạt quận nội thành, đây là tuyến đường nằm giữa vành đai 3 và vành đai 2, bắt đầu từ khu đô thị mới Ciputra, kết thúc tại điểm giao cắt với vành đai 3 (đoạn gần cầu Thanh Trì ), với tổng chiều dài 21,2 km. Dự án cũng được đánh giá là đang tạo động lực để hàng lọat dự án bất động sản đẩy nhanh tiến độ.

Bên cạnh đó nhiều dự án bất động sản trên địa bàn quận Hoàng Mai sẽ được hưởng lợi từ những thay đổi về cơ sở hạ tầng tại khu vực phía Nam thành phố. Trước hết phải kể đến dự án Yên Sở Park do tập đoàn Gamuda Berhard (Malaysia).

“Ăn theo” quy hoạch

Nhiều chủ đầu tư tiềm lực tài chính dù đã hoàn thành xây dựng hoặc đủ điều kiện bán sản phẩm nhưng đã quyết định lùi thời điểm chào bán dự án, với kỳ vọng giá can hộ, hoặc đất liền kề sẽ tăng nhanh sau khi đồ án quy hoạch chung thủ đô được thông qua. Điều này được ông Vũ Tuấn Thiện, Phó Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Bắc Việt xác nhận, khi doanh nghiệp này ký hợp đồng giới thiệu phân phối hơn 50 căn hộ tại dự án An Khánh cho một công ty bất động sản tại Hà Nội. Dù số người tìm hỏi mua can hộ rất ít, nhưng theo yêu cầu của chủ đầu tư phải sau tháng 10/2010, dự án mới được chính thức chào  bán và ký hợp đồng với khách hàng.

Nhiều nhà đầu tư đã đánh giá rằng thị trường bất động sản Hà Nội trầm lắng từ đầu năm đến nay chính là vì cả nhà đầu tư lẫn khách hàng cùng “nín thở” chờ Quy hoạch chung Thủ đô. Do dó, Đồ án được chính phủ phê duyệt sẽ mở đường cho “làn sóng” mở bán, chào bán chung cư, đất liền kề, đặc biệt tại các “điểm nóng” ở phía Tây Hà Nội.

Nhìn lại tiến trình xây dựng bảng đồ án, có thể nhận thấy, “cơn sốt” giá đất được đẩy lên theo tiến độ của từng đợt lấy ý kiến. Đặc biệt, đầu năm 2010, khi 2 vấn đề lớn được đề xuất đưa vào đề án là trung tâm Hành Chính Quốc Gia đặt tại Ba Vì, giá đất Hà Nội “sôi sùng sục”, làm lên cơn sốt đất Ba Vì chao đảo cả thị trường. Kể từ khi có thông tin về trục Hồ Tây – Ba Vì, giá đất dự án quanh trục đường này được đà tăng 10 – 15%. Chẳng hạn đất ở dự án KĐT Kim Trung – Di Trạch (Hoài Đức) được chào giá tới 30 triệu đồng/m2, đất khu vực Vân Canh được chào bán với giá gần 40 triệu đồng/m2, thậm chí có nới “hét ” tới 45 triệu đồng/m2.

Mới đây nhất khi bản Đồ án quy hoạch chung thủ đô Hà Nội trình, ngay lập tức, giá căn hộ tại nhiều khu vực tại phía Tây Hà Nội, như chung cư Văn Khê, khu vực Xa La, Văn Phú, cũng tăng 15 – 20% so với thời điểm chưa công bố Quy hoạch. Giá bất động sản xung quanh nhưng công trình giao thông quan trọng cũng liên tục tăng. Trong đó, “điểm nóng ” thuộc về những dự án dọc các con đường quan trọng như Lê Văn Lương kéo dài, Đại Lộ Thăng Long, dự án Thiên đường Bảo Sơn được chào giá khoảng 27 – 29 triệu đồng/m2, vào thời điểm ra tết 2010, nhưng đã vọt lên tới 37 – 40 triệu đồng/m2, chưa bao gồm chi phí xây thô, khi đồ án “vào khuôn”. Còn tại dự án Bắc An Khách, mỗi can liền kề có mức tăng giá lên tới hàng chục tỷ đồng tùy diện tích.

Ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường từng khẳng định cơn sốt giá từ Hà Nội bắt nguồn từ việc quy hoạch lại Hà Nội. Quy hoạch hướng tới một số khu vực được định hướng sẽ phát triển trong tương lai, vì vậy, dựa theo những ý tưởng này, người dân và các nhà đầu tư đua nhau đổ tiền vào thị trường nhằm tìm kiếm lợi nhuận trong tương lai.

Ngoài ra, tâm lý “ôm đất  chờ quy hoạch ” của chủ đầu tư và nhà đầu tư nhỏ lẻ, “kỹ sao” đầu cơ kích giá, làm giá ảo của giới đầu cơ, cộng với tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông đã góp phần đẩy giá  bất động sản lên cao.

Thận trọng khi quyết định đầu tư

Ông Ngô Trung Hải, Viện trưởng Viện Kiến trúc – Quy hoạch Đô thị và Nông thôn đánh giá, những định hướng phát triển đô thị sau khi đồ án quy hoạch chung thủ đô Hà Nội được phể duyệt sẽ đem lại cho hoạt động kinh doanh, đầu tư bất động sản Hà Nội nhiều cơ hội và triển vọng mới,  góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển bền vững và trở về gần hơn với giá trị thực, đáp ứng nhu câu tìm kiếm chỗ ở và đầu tư chính đáng của người dân. Tuy nhiên, sẽ có nhiêu thách thức không nhỏ với Hà Nội trong thời gian tới, bởi việc lập quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch còn tồn tại khoảng cách rất lớn. Vì vậy, việc lựa chọn đầu tư vào đâu ở thời điểm nào đòi hỏi sự bình tĩnh, sáng suốt của doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Ông Đỗ Viết Chiết, Phó cục Trưởng Cục Phát triển Đô thị (Bộ Xây dựng ) khẳng định sau khi Đồ án quy hoạch chung thủ đô Hà Nội được Chính phủ phê duyệt cần công khai tất cả những dự án ưu tiên và nguồn lực thực hiện. Cụ thể, việc công bố quy hoạch phân khu, các dự án mới gọi đầu tư đô thị mới, khách sạn, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp tại các khu vực mở rộng của Hà Nội cũng như đô thị lõi… đều được phải công khai. Khi đó, quyền lựa chọn sẽ thuộc về nhà đầu tư và đó sẽ là cơ hội của những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Đồng thời để tránh tình trạng xin – cho, cơ quan chức năng phải chuyển sang hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu chọn nhà đầu tư.

Đồng quan điểm, TS. Nguyên Văn Minh tổng thư ký hiệp hội bất động sản cho rằng, trên cơ sở quy hoạch được duyệt, UBND – TP. Hà Nội cần có cơ chế phát triển quỹ đất, đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất ”sạch” sắn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết.

Để đầu tư bất động sản hiệu quả, nhà đầu tư phải nắm chắc được khu vực mình đang bỏ vốn là  khu vực nào, thuộc dự án cụ thể nào và có nằm trong vùng quy hoạch hay không, bao giờ sẽ được đầu tư hạ tầng.

(Theo Vietnam Property Outlook 2010)