Cấm chia lô bán nền: Muộn còn hơn không (Bài 2)

Ngay sau khi Bộ Xây dựng đề xuất lên Thủ tướng Chính phủ về xoá bỏ hình thức chia lô, bán nền tại các dự án bất động sản, đề xuất này đã vấp phải sự phản ứng của nhiều doanh nghiệp bất động sản và cả các nhà đầu tư, đầu cơ trong lĩnh vực này.

Bài 2: Giải pháp căn cơ

Nguyên nhân sâu xa

Lấy ví dụ từ một dự án tại huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc. Theo nghị quyết của Quốc hội, kể từ ngày 1/8/2008, tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh và 4 xã của tỉnh Hòa Bình chính thức được sáp nhập vào địa giới hành chính của thủ đô Hà Nội. Nhưng chỉ trong vòng hai tuần từ 3/7/2008 đến 18/7/2008, các lãnh đạo của UBND tỉnh Vĩnh Phúc đã kịp ký tới 5 quyết định nhằm hoàn thiện thủ tục pháp lý để giao cho Công ty TNHH Minh Giang làm chủ đầu tư thực hiện Dự án Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và.

Không chỉ có một dự án trên, tính đến đầu năm 2011, theo thống kê của UBND TP Hà Nội, có gần 40 dự án khu đô thị mới các loại được cấp phép trên địa bàn huyện Mê Linh, mà phần lớn trong số này đã hoàn tất thủ tục pháp lý ngay trước thời điểm sáp nhập.

Tương tự như vậy, trên địa bàn tỉnh Hà Tây cũ, hàng loạt dự án bất động sản cũng được cấp phép gấp gáp cho chủ đầu tư như dự án Nam An Khánh, Thanh Hà A và B, Tuần Châu Eco-park, Tây Thiên Minh... Vấn đề nằm ở chỗ, sau ba năm được cấp phép, phần lớn các dự án này vẫn giậm chân tại chỗ.

Các dự án khu đô thị mới được phê duyệt đầu tư với mục tiêu tạo ra đô thị, bao gồm hạ tầng giao thông, nhà ở, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện..., nhằm mục tiêu đáp ứng nhu cầu của người dân. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư lại tập trung cho việc phân lô bán nền sau khi hoàn tất giải phóng mặt bằng, thậm chí chưa giải phóng mặt bằng.

Tại Dự án Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và, đến nay đã cơ bản giải phóng mặt bằng, san nền và làm đường nội bộ, nhưng không biết đến bao giờ khu đô thị này mới có những cư dân đầu tiên. Trước đó, trên địa bàn huyện Mê Linh, Dự án Khu đô thị mới Chi Đông đã được triển khai từ năm 2004, nhưng đến nay vẫn chỉ là bãi chăn thả gia súc, mặc dù hệ thống đường nội bộ đã được xây dựng hoàn chỉnh. Chủ đầu tư dự án này cho biết, đa phần người mua đất nền tại dự án là để đầu cơ, nên không ai có ý định xây nhà, vì càng đầu tư thêm càng khó bán.

Trong khi đó, thông tin rao bán các dự án tại huyện Mê Linh như Minh Đức, Ba Đình, AIC, Riverland, Cienco 5, Chi Đông, Minh Giang - Đầm Và... hay trên địa bàn Hà Tây cũ như Nam An Khánh, Thanh Hà A và B, Tuần Châu Eco-park, Tây Thiên Minh... đầy ắp trên các trang mạng.

Chính sách phải hướng đến số đông

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, ở các nước xung quanh như Trung Quốc, Singapore, các đô thị lớn ít có biệt thự, nhà liền kề, mà chủ yếu phát triển chung cư để giải quyết quy hoạch đô thị. Như thế mới có đất để hình thành các không gian công viên, cây xanh, hồ nước, tăng diện tích đất dành cho giao thông công cộng. "Một chính sách đưa ra luôn phải hướng đến số đông là đại đa số người dân có nhu cầu về nhà ở. Việc chia lô, bán nền chỉ làm lợi cho một số chủ đầu tư và những người trục lợi từ đầu cơ đất đai", ông Hà nói.

Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng, trong bối cạnh đất chật, người đông như hiện nay, đề xuất cấm xây lô, bán nền mà Bộ Xây dựng đề cập là phù hợp. Tuy nhiên, quy định này chỉ nên áp dụng đối với các khu đô thị trong nội đô và vùng ven trung tâm, không nên mở rộng ra dự án ở các khu vực đặc thù khác, hoặc việc áp dụng không nên hồi tố.

"Để hạn chế việc tăng giá các dự án đất nền đã có khi quy định cấm phân lô, bán nền có hiệu lực, Nhà nước nên có chính sách đánh thuế đối với chuyển nhượng bất động sản để hạn chế đầu cơ, đẩy giá lên, hoặc đánh thuế sở hữu bất động sản tương tự như với thuế thu nhập cá nhân", ông Liêm kiến nghị.

Giám đốc điều hành một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Hà Nội nhận định, về lâu dài, việc xoá chia lô, bán nền sẽ hạn chế nạn đầu cơ tràn lan như hiện nay, đồng thời tránh được tình trạng hoang hoá đô thị không có người sử dụng, loại bỏ được những chủ đầu tư thiếu khả năng về vốn và quản lý, hạn chế rủi ro cho khách hàng khi tham gia, tính đồng bộ dự án (thiết kế, kiến trúc, cảnh quan) được thực thi, đặc biệt là không để dòng tiền ứ đọng vào bất động sản, trong khi nền kinh tế rất cần tiền cho hoạt động sản xuất - kinh doanh.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc cấm chia lô, bán nền ở khu đô thị tại các thành phố lớn là một chủ trương đúng đắn và cần có lộ trình nghiêm túc để thực hiện.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)