Mua chung cư mini không phép: “Tiền mất tật mang”

Nếu cách đây một năm, với khoảng 400-600 triệu đồng người mua đã có thể sở hữu một căn hộ chung cư mini có diện tích từ 30-40 m2 thì nay, số tiền đó tăng lên ít nhất là gấp đôi.

Loại hình nhà ở này đang có xu hướng tăng mạnh do nhu cầu nhà ở tăng cao. Bất chấp những rủi ro và hiểm họa khôn lường, không ít người vì tham rẻ nên tìm hiểu thông tin không kỹ mà rơi vào tình cảnh dở khóc dở cười…

Giá bán đã tăng gấp 2-3 lần

Lúc mới ra đời, loại hình nhà ở này chủ yếu dưới dạng cho thuê. Tuy nhiên, nếu người ở có nhu cầu, chủ sử dụng sẵn sàng bán lại. Nắm bắt được nhu cầu của thị trường, không ít chung cư mini không phép “mọc lên như nấm sau mưa” mà không theo quy chuẩn, quy hoạch gì. Thêm vào đó, hợp đồng mua bán là hợp đồng “trên giấy” (viết tay).

Hiện tại ở Hà Nội, loại nhà căn hộ mini đang nóng do nhu cầu nhiều, khiến giá tăng chóng mặt. Cách đây 1-2 năm, một căn hộ 30m2 chỉ có giá khoảng trên dưới 500 triệu đồng thì nay đã tăng gấp đôi, lên 1 tỷ đồng, thậm chí còn cao hơn.

Dạo qua một vòng khu Mỹ Đình, Mễ Trì Hạ và Mễ Trì Thượng mới thấy, chung cư mini có khi còn nhiều hơn vài lần các tòa nhà chung cư bình dân. Anh Mạnh, chủ một tòa chung cư mini 4 tầng tại Mễ trì Hạ cho biết: khu đất này trước kia vốn là một cái ao lớn bỏ hoang thuộc quản lý của hợp tác xã nhưng giáp ranh với mảnh đất nhà anh. Thế là anh “làm việc” với xã xin mua lại với giá “ưu đãi” và san lấp mặt bằng, xây phòng trọ cho công nhân khu này thuê là chủ yếu. Sau đó, thấy nhiều hộ gia đình ngỏ ý mua “một căn” nên anh quyết định xây lên thành chung cư mini rồi bán lại. Giá mỗi căn khoảng 1,2 đến 1,4 tỷ đồng tùy diện tích.

Khi chúng tôi hỏi anh, người mua căn hộ này có giấy tờ, sổ đỏ gì không thì được anh trả lời rằng: Chị thử tính xem, có 1 tỷ đồng mà đòi có cả sổ đỏ, lại cả 30m2 nhà ở Hà Nội. Mà cần gì sổ sách, giấy tờ rắc rối. Chị có đem sổ đi thế chấp đâu mà lo ngại vấn đề đấy. Với lại, “nhà chị” ở đây, nhà em ở kia, nếu có việc gì em chạy đi đâu được. Gia đình em ở đây nhiều đời, nếu chính quyền có hỏi đến thì đã có chúng em đứng ra rồi.

Theo quan sát của chúng tôi, hình thức mua bán này chủ yếu dựa trên “niềm tin tưởng lẫn nhau” giữa người mua và người bán chứ không có chính quyền địa phương nào dám xác nhận việc mua bán này, càng không có chuyện cấp quyền sở hữu hay sổ đỏ, sổ hồng gì.

Theo ý kiến của các “cò nhà đất”, sở dĩ loại chung cư này “đắt giá” hơn so với chung  cư bình dân vì giá cả phải chăng, phù hợp với điều kiện kinh tế của đại bộ phận người làm công ăn lương, công nhân viên chức. Với số tiền đó, chỉ có thể giao dịch theo hình thức như vậy. Mặc dù thừa nhận, mua bán kiểu này là có rủi ro lớn nhưng tình thế bất đắc dĩ cần mua một nơi để ở thì phải chấp nhận chứ biết làm sao?

Vợ chồng Chị Nguyễn Thu Hà (chủ một cửa hàng kinh doanh nhỏ tại nhà) cho hay, phải tích cóp vài năm và mạnh dạn vay mượn gia đình hai bên, anh chị mới có được 450 triệu đồng để mua căn hộ 35m2 từ năm 2008. Lúc đấy cũng vì bí chỗ ở quá, lại đang nuôi con nhỏ anh chị “nhắm mắt làm liều” mới mua mặc dù chỉ có giấy tờ viết tay với chủ nhà chứ không hề có sổ đỏ, sổ hồng gì, thậm chí, ngay cả giấy công nhận tách thửa cũng không. “Nếu bây giờ người ta trở mặt đòi lại, chưa chắc vợ chồng tôi đã giữ được nhà”, - chị Hà nói.

Chị cũng cho biết thêm, căn hộ tuy nhỏ nhưng có cái hiên nhỏ chừng hơn m2, chị tận dụng làm chỗ bán hàng nước kiếm thêm thu nhập. Mới đây, có người đã hỏi mua căn hộ của anh chị với giá 1,3 tỷ rồi…

Theo các chủ nhà, đa số người mua căn hộ loại là vợ chồng trẻ hoặc có con nhỏ. Các hộ gia đình trong tòa nhà sử dụng chung sân để xe rộng chừng vài mét vuông, cổng chung, thang bộ và không có hệ thống phòng cháy chữa cháy cũng như hệ thống báo động, an ninh cho tòa nhà.

Lý giải về việc vì sao luật pháp cho phép cấp giấy chứng nhận (thông qua Nghị định 71 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở , pháp luật đã công nhận quyền sở hữu của khách hàng mua căn hộ thuộc loại hình chung cư do tư nhân xây dựng) mà giao dịch ở nhiều nơi vẫn chỉ là hợp đồng viết tay, một số lãnh đạo Sở Xây dựng cho rằng: Điều này xuất phát từ việc không tuân thủ của chủ sở hữu chung cư mini. Là khi xin giấy phép xây dựng chung cư mini, chủ nhà phải nói rõ mục đích chia thành nhiều căn hộ để bán. Khi đó UBND quận, huyện sẽ xét đến quy hoạch, hạ tầng, quy mô dân số của khu vực... để quyết định cho xây hay không.

Trong giấy phép xây dựng cũng ghi rõ làm nhà ở riêng lẻ chia thành nhiều căn hộ để bán. Nếu từ nhà riêng lẻ biến thành chung cư mini thì khi bán căn hộ, cơ quan chức năng sẽ xem xét và nếu không đáp ứng đủ các tiêu chuẩn chung cư thì cơ quan có thẩm quyền không công nhận việc mua bán giữa các bên với nhau.

Khó xin giấy tờ sở hữu hợp lệ

Quy định là thế nhưng không phải người mua nào cũng biết. Thậm chí rất nhiều chung cư mini rao bán khi chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa xây xong phần móng như quy định của dự án nhà ở.

Nghị định 71 cũng quy định, việc bán, cho thuê các căn hộ trong chung cư mini không bắt buộc phải thông qua sàn giao dịch BĐS mà chỉ cần hợp đồng mua bán căn hộ có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền là được. Chủ đầu tư phát triển các dự án nhà ở cũng chỉ cần phải thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước (như: thuế thu nhập doanh nghiệp) là rất ít khi bị “sờ gáy” rồi.

Trên thực tế, rất nhiều nhà chung cư mini xây không đúng giấy phép cho nên không xin được giấy chứng nhận sở hữu. Người mua rất khó xin cấp sổ đỏ. Khi xảy ra tranh chấp, người mua phải chịu thiệt hại. Chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay thì quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư.

Việc mua bán những căn phòng kiểu này tiềm ẩn quá nhiều rủi ro không phải vì hành lang pháp lý còn nhiều khe hở mà bản thân người mua còn chủ quan với quyền lợi chính đáng của mình. Một khi chủ nhà không trả nợ được ngân hàng sẽ bị họ kiện và lấy lại tài sản, người mua hoàn toàn thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà do mình bỏ cả tỷ đồng ra mua.

Theo ý kiến của các chuyên gia phân tích, mặc dù đã được cảnh báo nhiều lần trên các phương tiện thông tin đại chúng nhưng dường như người dân vẫn thờ ơ với chính quyền lợi thực sự của họ và việc “mất oan” cả tỷ bạc là điều không phải chưa từng xảy ra. Trong khi đó, cũng với số tiền này, người dân có thể gửi tiết kiệm và có được khoản tiền để thuê những căn phòng an toàn hơn trong khi vẫn bảo toàn nguyên vẹn vốn có sẵn.

Vì vậy, trước khi các cơ quan chức năng vào cuộc và quản lý loại hình chung cư mini phát triển bùng nổ thì những ai đang có ý định mua loại hình nhà ở này hãy cân nhắc kỹ tránh phải gánh chịu những hệ lụy khôn lường. Không thể vì bức xúc vấn đề nhà ở mà bất chấp của cải, công sức để mua cho bằng được để rồi sau đó, ở chưa được bao lâu lại phải đối mặt với những vấn đề về pháp lý và nguy cơ “trắng tay”.

(Tamnhin)