Chính sách về bất động sản còn nhiều khiếm khuyết

Chúng ta phải làm nên những dự án 500 ha, 1.000 ha, thậm chí là phải làm những thành phố mới. Muốn như vậy không thể không có sự liên kết giữa các DN với nhau và liên kết giữa DN với nhà nước.

Luật pháp chưa có những quy định để sàng lọc các công ty bất động sản nhỏ lẻ ra khỏi sân chơi để khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính.

Bên lề hội nghị tổng kết năm 2010 của Hiệp hội Bất động sản (BĐS) VN tổ chức ngày 18-12 tại Đà Nẵng, PV đã có cuộc trao đổi với Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam về những vấn đề của thị trường BĐS VN hiện nay. Ông Nam nhận định: Nhận thức về tầm quan trọng của thị trường BĐS hiện nay còn nhiều khiếm khuyết.

Chính sách chưa tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển

. Thưa thứ trưởng, ông nhận định như thế nào về thị trường BĐS VN thời gian qua?

+ Trong cơ cấu nền kinh tế đất nước, thị trường BĐS VN mới hình thành dăm bảy năm trở lại đây. Có thể nói từ khi có Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thì nhà ở là loại hình chính để BĐS bắt đầu được coi là hàng hóa trên thị trường, được tạo lập, giao dịch, mua bán. Tỉ trọng đóng góp của thị trường BĐS vào tăng trưởng GDP của đất nước ngày càng tăng, đến nay chiếm khoảng 10%. Dư nợ ngân hàng trong lĩnh vực BĐS chiếm trên dưới 200.000 tỉ đồng tùy từng thời điểm, cao nhất khoảng 230.000 tỉ đồng, thấp nhất khoảng 190.000 tỉ đồng. Như vậy có thể thấy riêng cho vay về BĐS chiếm tỉ trọng rất lớn.

Thu hút đầu tư trong và ngoài nước vào lĩnh vực BĐS thì đặc biệt lớn. Đội ngũ các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng nhanh chóng phát triển. Cùng với việc đáp ứng nhu cầu của xã hội và người dân về chỗ ăn, chỗ ở, văn phòng làm việc, nơi nghỉ dưỡng và nhiều loại nhu cầu khác thì các doanh nghiệp BĐS cũng đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của đô thị nói riêng và bộ mặt đất nước nói chung.

. Nhưng các doanh nghiệp BĐS vẫn đang rất “kêu” về chính sách?

+ Bên cạnh những thành tựu đáng khích lệ như trên, phải nói thị trường BĐS VN còn nhiều khiếm khuyết. Một trong những khiếm khuyết đầu tiên là nhận thức của chúng ta nói chung về tầm quan trọng của thị trường BĐS. Chúng ta vẫn nói BĐS là thị trường mang tính “đầu kéo”, một đồng đầu tư vào đây luôn kéo theo nhiều đồng đầu tư khác nhưng không phải ai cũng hiểu, cũng làm được như vậy. Do đó, các chính sách, sự coi trọng và dẫn đến hành động của chúng ta trong lĩnh vực này cũng còn yếu. Nhiều chính sách đưa ra chưa kích thích, chưa tạo điều kiện tối đa cho thị trường BĐS phát triển.

Nhiều chính sách khác liên quan đến thị trường BĐS, từ chính sách về đất đai đến chính sách về đầu tư xây dựng cơ bản, tài chính, thuế khóa, mua bán, tạo lập BĐS… cũng còn hạn chế. Đất đai là yếu tố đầu vào rất quan trọng của BĐS nhưng hiện nay cực kỳ khó khăn, Luật Đất đai đang rất bất cập đã làm ảnh hưởng nguồn cung và khiến việc tạo lập BĐS kéo rất dài. Ngay lĩnh vực bán nhà ở cho Việt kiều hay cho người nước ngoài… thì gần đây chỉ mới đưa ra một số chính sách thí điểm nhất định.

Việc huy động vốn bị hạn chế

. Ông đánh giá thế nào về nguồn lực của các doanh nghiệp BĐS VN hiện nay?

+ Nguồn tài chính cho BĐS đang chủ yếu tập trung vào vay ngân hàng. Huy động vốn khách hàng cũng bị khống chế bởi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS, ở thời điểm nhất định mới được huy động và lượng huy động cũng bị hạn chế. Những định chế tài chính như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở… còn mới đang manh nha, chỉ mới có ý tưởng và đang nghiên cứu chứ chưa đưa ra được. Đất kém, tiền cũng kém nên thị trường BĐS VN vẫn chưa phát triển bền vững trong khi nhu cầu xã hội rất lớn.

Nhưng vấn đề cần nhấn mạnh là đội ngũ doanh nghiệp BĐS VN còn thiếu chuyên nghiệp, quy mô rất nhỏ bé. Luật Kinh doanh BĐS quy định vốn pháp định chỉ có 6 tỉ đồng. Tôi ước tính văn phòng, ôtô mất đứt 2 tỉ đồng, trả lương và các chi phí khác thì vốn còn lại chưa đủ mua một căn hộ. Ở Hà Nội, bây giờ một căn hộ trung bình đã 7-8 tỉ đồng. Trong khi đó, luật pháp cũng chưa có những quy định để sàng lọc các tay chơi nghiệp dư, không đủ năng lực tài chính ra khỏi sân chơi để khuyến khích các doanh nghiệp hội tụ lại với nhau thành những doanh nghiệp lớn có đầy đủ năng lực về chuyên môn, kiến thức và tài chính.

. Trong bối cảnh đó, theo ông thì các hiệp hội BĐS có vai trò như thế nào?

+ Sự ra đời và hoạt động của Hiệp hội BĐS VN và Hiệp hội BĐS ở các địa phương là rất cần thiết. Nhiệm vụ đầu tiên của hiệp hội là khắc phục khiếm khuyết về nhận thức. Phải làm được cầu nối giữa các doanh nghiệp với nhau, tạo cơ hội làm ăn, tạo thông tin để có thể liên kết, hội tụ lại với nhau, nhân sức mạnh của nhau lên và triển khai được các dự án lớn. Những dự án 2-3 ha sẽ rất vụn vặt và không kết nối được hạ tầng, thậm chí vài chục hecta bây giờ cũng đã là dự án nhỏ rồi. Chúng ta phải làm nên những dự án 300 ha, 500 ha, 1.000 ha, thậm chí là phải làm những TP mới. Muốn như vậy không thể không có sự liên kết giữa các doanh nghiệp với nhau và liên kết giữa doanh nghiệp với nhà nước.

Nhiệm vụ thứ hai của hiệp hội là phải trở thành cầu nối giữa doanh nghiệp với nhà nước, với các nhà quản lý, hoạch định chính sách, làm cho họ coi trọng hơn, nhận thức đúng hơn về thị trường BĐS, nhận thức được những vấn đề thực tiễn phát sinh mà luật pháp đôi khi còn chưa phù hợp. Ngược lại, hiệp hội phải truyền tải được những chính sách, quy định của nhà nước đến các doanh nghiệp hội viên để vừa thẩm định, phản biện để các nhà hoạch định chính sách liên tục cập nhật và bổ sung hoàn thiện chính sách. Khi chính sách ra rồi thì hiệp hội phải có trách nhiệm làm cho các hội viên hiểu biết là làm theo đúng chính sách.

. Xin cảm ơn ông.

* 2.500 là số dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới và kinh doanh BĐS trên cả nước. Trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên 20 ha. Trong 10 năm qua, bình quân mỗi năm tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở.(Báo cáo tổng kết năm 2010 của Hiệp hội BĐS VN)

(Pháp luật thành phố Hồ Chí Minh)