Chốt phương án xác định giá đất: Có xoá được lực cản CPH?

Nguyên nhân cơ bản nhất gây vướng mắc nhất và nhiều ý kiến thắc mắc nhất trong quá trình thực hiện tại Nghị định số 109/2007/NĐ-CP (về chuyển đổi DN 100% vốn nhà nước thành CTCP) là “xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý vào giá trị DN”.

Bộ Tài chính sau một thời gian lấy ý kiến cho dự thảo nghị định thay thế Nghị định 109 đã chốt phương án giải quyết ách tắc trên. Dự thảo sẽ trình lên Chính phủ ban hành ngay cuối tháng 6 theo dự kiến.

DN sản xuất không được loại trừ

Theo phương án hoàn chỉnh do ban soạn thảo dự thảo Nghị định 109 sửa đổi đưa ra, cả hai phương án giao đất và thuê đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN khi cổ phần hoá (CPH) thì đều được quy định như sau: Giá đất sẽ do UBND tỉnh, TP trực thuộc TƯ (nơi DN có diện tích đất được giao) quy định và công bố tại thời điểm gần nhất theo quy định của pháp luật về đất đai (có thể là giá do các địa phương công bố vào ngày 1.1 hàng năm theo khung giá của Chính phủ quy định).

Ở trường hợp thứ nhất: Đối với diện tích đất DN được giao tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch của địa phương, dự thảo quy định bắt buộc phải tính giá trị quyền sử dụng đất vào giá trị DN khi CPH. Dự thảo cũng quy định một số trường hợp được phép loại trừ bao gồm: Những diện tích đất sử dụng cho hoạt động sản xuất cung ứng các dịch vụ, sản phẩm công ích, phúc lợi công cộng (như công viên cây xanh, môi trường đô thị, bến bãi xe khách, đất làm công trình thuỷ lợi...) không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Bên cạnh đó, diện tích đất sử dụng cho các công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn theo quy định của pháp luật về đất đai cũng được xem xét, loại trừ.

Trước đó, theo phản ánh của một số đơn vị như Tập đoàn Dệt - May Việt Nam, trong năm 2009, tập đoàn dự kiến CPH 7 DN nhưng chỉ CPH được 1 DN nhờ việc DN này không vướng việc xác định vị trí địa lý. Những trường hợp còn lại đều không thực hiện được vì khi tính giá trị lợi thế vị trí địa lý sẽ đưa giá trị DN lên rất lớn. Đơn cử như khi CPH Cty dệt kim Đông Xuân (Hà Nội), tổng giá trị DN theo sổ sách chỉ có 30 tỉ đồng, nhưng nếu tính giá trị đất vào giá trị DN thì tổng giá trị DN sẽ là 110 tỉ đồng.

Không chỉ mà Tập đoàn Dệt - May mà một số đơn vị khác cũng tương tự: Cty Đóng Tàu An Phú thuộc TCty Cơ khí Giao thông vận tải Sài Gòn cho biết, nếu tính giá trị lợi thế kinh doanh thì giá trị DN tăng thêm 159,5 tỉ đồng; Cty Bến xe Miền Đông khi CPH, nếu tính giá trị lợi thế kinh doanh thì giá trị DN tăng thêm 1.052 tỉ đồng... Nếu phải cộng thêm giá trị đất để tính khấu hao thì sẽ đẩy giá sản phẩm lên cao, ảnh hưởng tới tính cạnh tranh của DN cũng như tác động tới giá cả trên thị trường. (Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều DN không muốn CPH vì nếu giữ nguyên là DNNN thì sẽ lợi thế hơn trong kinh doanh).

Nhưng nếu chiếu theo quy định trên như trong dự thảo, thì dù có sử dụng đất cho nhiệm vụ chính là sản xuất kinh doanh thì chỉ có trường hợp Cty Bến xe Miền Đông là được loại trừ.

Khó xác định giá thị trường

Ở trường hợp thứ hai: Đối với diện tích đất DN thuê thì phải trả tiền thuê đất theo quy định của chính sách pháp luật về đất đai. Ở trường hợp này, dự thảo cho phép không tính tiền thuê đất và giá trị lợi thế vị trí địa lý của đất thuê vào giá trị DN. Vì khi áp giá thuê đất các địa phương đều phải tính toán xác định lại sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Nhưng vướng mắc đối với trường hợp này là việc xác định lại sao cho  giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế (do thị trường BĐS luôn biến động hoặc đất nông nghiệp không/ít có giao dịch). Đây cũng là bài toán khó.

Theo phản ánh của Sở Tài chính Hà Nội, hiện trên địa bàn TP. Hà Nội có hàng ngàn trường hợp đang ký hợp đồng thuê đất làm mặt bằng với nhiều mục đích sử dụng khác nhau (sản xuất, kinh doanh, dịch vụ...) nên hiệu quả sử dụng cũng khác nhau. “Nếu xác định giá đất riêng biệt cho từng thửa đất thuê của từng DN căn cứ vào hiệu quả sử dụng đất thực tế sẽ rất bất cập, không đảm bảo được mặt bằng giá thuê đất trên địa bàn, khó khăn cho công tác quản lý nhà nước” - Sở Tài chính Hà Nội nêu vấn đề.

Mặt khác, nếu DN lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền, thuê đất hàng năm thì đơn giá thuê đất xác định như trên chỉ được ổn định trong thời gian 5 năm. Sau 5 năm, đơn vị lại thực hiện các bước quy trình như trên để xác định đơn giá thuê đất cho thời gian ổn định đơn giá tiếp theo. Trên địa bàn Hà Nội hiện có tới hàng ngàn đơn vị đang thuê đất và phải xác minh đơn giá thuê đất, trong khi đó số lượng đơn vị thẩm định giá đủ điều kiện hành nghề theo công bố của Bộ Tài chính lại không nhiều (cả nước có khoảng 20 DN). Do đó, việc tổ chức thẩm định giá với số lượng lớn đơn vị thuê đất như trên sẽ gặp khó khăn.

Việc tính giá trị lợi thế vị trí đất chính là để khắc phục khuyết điểm trước đây khi giá trị đất không được tính hoặc tính giá thấp, làm thất thoát tài sản nhà nước. Nhưng vấn đề lại nảy sinh ở việc công bằng giữa các DN CPH trước đây khi những DN này không được tính lợi thế giá trị vị trí đất, trong khi DN mới CPH buộc phải xác định lợi thế vị trí.

(Báo Lao Động)