E ngại tính pháp lý của chung cư mini

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Quách Hồng Tuyến nói: "Nhà ở riêng lẻ xây nhiều tầng ngăn phòng ra bán (tạm gọi là chung cư mini) cần được hiểu cho đúng vì không phải muốn xây dựng thế nào cũng được".

Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Quách Hồng Tuyến cho rằng có các ràng buộc đối với chung cư mini. Nghị định 71 quy định loại hình nhà ở này phải tuân thủ theo Nghị định 70 hướng dẫn sử dụng nhà chung cư. Có nghĩa là phải minh bạch sở hữu chung, riêng, phải có chỗ để xe, điều kiện phòng ốc phải đầy đủ như một căn hộ chung cư.

Hơn nữa, trong quá trình cấp phép xây dựng, cơ quan chức năng phải cân đối nhiều yếu tố: quy hoạch, mật độ dân số và hệ số sử dụng đất. Theo nguyên tắc, cá nhân xin cấp phép nhà ở cao tầng có chức năng bán sẽ thể hiện rất cụ thể trong thiết kế bản vẽ xây dựng để cơ quan quản lý rà soát lại quy hoạch và cơ sở hạ tầng liên quan.

Ông Tuyến cho biết thêm, cần phải xác định chung cư mini là nhà ở riêng lẻ chỉ cấp phép cho cá nhân; nếu công ty đứng ra xây dựng, bán thì cần xem lại. Bởi vì doanh nghiệp làm chủ đầu tư, xây dựng và bán phải là dự án nhà ở quy mô lớn hơn và phải bán qua sàn. "Sở hữu nhà dạng này sẽ có quyền sử dụng đất chung. Nói thì dễ nhưng loại hình nhà ở này rất phức tạp", ông Tuyến nói.

Còn Giảng viên trường Đại học Kiến trúc TP HCM, Kiến trúc sư Đoàn Trịnh Hiển khuyến cáo: "Cơ quan quản lý cần tỉnh táo ra những văn bản hướng dẫn cụ thể về việc xây dựng và kinh doanh loại chung cư mini. Bởi lẽ, chúng sẽ làm cho hạ tầng thành phố bị quá tải và rối loạn".

Theo ông Hiển, nhà riêng lẻ xây cao tầng chia cho con cháu ở chung với đại gia đình là chuyện bình thường, vì đó là câu chuyện cá biệt của một gia đình. Thế nhưng, việc một cá nhân sở hữu đất và nhà, bán không gian căn hộ bên trên cho nhiều người, tức nhiều hộ gia đình thì lại là vấn đề xã hội, mật độ người ở sẽ dày đặc hơn. Đáng lo ngại nhất là sự thay đổi các yếu tố kỹ thuật: mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, mật độ cư trú... Đó là chưa kể đến sự khác biệt của hệ số sử dụng đất cho nhà cá thể khác với chung cư cao tầng.

Chuyên gia này phân tích, nhà ở nhỏ trong khu dân cư hiện hữu mật độ xây dựng rất lớn, có thể đạt đến 60-70% thậm chí 80-90%. Trong khi đó, xây dựng một chung cư cao tầng, mật độ sử dụng chỉ được tối đa 30-40%, tức cứ 100 m2 đất chỉ được xây dựng 30-40 m2 chung cư, còn lại là cây xanh, giao thông, đường sá, hệ thống điện nước... Nếu căn cứ theo quy định này thì chung cư mini nằm trên khuôn viên đất rộng khoảng 150 m2 không thể xây dựng hết diện tích đất.

Ông Hiển ví von, nhà ở nhỏ riêng lẻ cao tầng ví như xe đạp, chung cư cao tầng ví như xe gắn máy, suất đầu tư, tiện ích và giá thành khác nhau. Vì vậy, không thể lấy tiêu chuẩn thiết kế của nhà ở nhỏ hộ gia đình áp dụng cho nhà chung cư. Mật độ cư trú cao vượt tầm kiểm soát sẽ gây ra nhiều hậu quả khó lường. Các hạ tầng kỹ thuật: điện, cấp thoát nước, giao thông, công trình phúc lợi khi bị quá tải sẽ phát sinh hàng loạt vấn đề xã hội khó lường.

Nghị định 71 do Chính phủ ban hành là văn bản pháp lệnh có tầm ảnh hưởng đến toàn quốc. Hà Nội hợp thức hóa chung cư mini thì các tỉnh thành khác sớm hay muộn gì cũng sẽ xuất hiện loại hình nhà ở này. Tuy nhiên, theo ông Hiển, trong khi Luật Nhà ở khống chế căn hộ diện tích 45 m2, Nghị định 71 lại thừa nhận loại hình căn hộ cá thể 30 m2 cũng là vấn đề cần xem xét lại. Bởi lẽ, Nghị định không thể có điều khoản nào đi ngược lại Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...

"Cần phải hiểu nhà cá thể cao tầng hay còn gọi là chung cư mini có rất nhiều quy chuẩn khác với chung cư cao tầng. Căn hộ trong chung cư mini là hình thức đánh tráo khái niệm, vì công trình không thể vừa là nhà cá thể lại vừa là chung cư", ông Hiển nhấn mạnh.

Trong khi đó, Trưởng văn phòng luật sư Gia Linh, Nguyễn Sa Linh cho rằng người mua căn hộ cần lưu ý trước nhiều vấn đề phát sinh khi thực hiện ký hợp đồng mua chung cư mini. Bởi lẽ, việc cá nhân ủy quyền cho hai pháp nhân xây dựng và bán chung cư mini còn nhiều điểm chưa chặt chẽ.

Ông Linh dẫn Điều 139 Bộ luật Dân sự quy định cá nhân có thể xác lập thực hiện giao dịch dân sự thông qua người đại diện và người này phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Còn pháp nhân (doanh nghiệp) chỉ có năng lực pháp nhân dân sự chứ không có hành vi dân sự. Lỗ hổng đầu tiên là pháp nhân không đủ điều kiện để đại diện cho cá nhân theo điều 139 Bộ luật Dân sự.

Thêm vào đó, tại điểm c, khoản 2, Điều 147 Bộ luật Dân sự quy định việc đại diện sẽ chấm dứt khi người ủy quyền hoặc người được ủy quyền chết, bị tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, mất tích hoặc đã chết. Luật sư Linh đặt vấn đề, khi pháp nhân giải thể thì hợp đồng ủy quyền của cá nhân cho pháp nhân sẽ được giải quyết như thế nào? Vấn đề này, theo ông Linh, pháp luật cũng không có quy định.

"Lẽ ra, với trường hợp chung cư mini này, chủ đầu tư phải xây xong nhà, hoàn công, có trong tay đầy đủ các giấy chứng nhận quyền sử dụng và sở hữu rồi bán căn hộ cho khách hàng mới hợp lý và an toàn cho người mua", ông Linh phân tích.

(VnExpress)