Loại bỏ rủi ro khi chuyển nhượng nhà đất

Năm 2010 được đánh giá là một năm thành công của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường bất động sản (BĐS) khi hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật được hoàn thiện và đi vào cuộc sống.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng, ấn tượng nhất là Nghị định 71 của Chính phủ và Thông tư 16 của Bộ Xây dựng vì "đã loại bỏ được những rủi ro cơ bản xuất hiện trong việc chuyển nhượng dự án cũng như chuyển nhượng vốn góp".

Sự hấp dẫn của "mua bán nhà trên giấy"

Năm 2009, Chính phủ đã thực hiện chính sách kích cầu với một phần khá lớn gói kích cầu được rót vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp ở đô thị. Nhờ nguồn vốn từ gói kích cầu mà thị trường BĐS đã ấm trở lại. Trong bối cảnh thị trường ấm lên, người tiêu dùng quan tâm hơn tới thị trường, các nhà đầu tư đã tiếp tục sử dụng phương thức "mua bán nhà ở được hình thành trong tương lai" (thường gọi là phương thức "mua bán nhà trên giấy") với giá chào bán khá thấp để huy động vốn từ tiền tiết kiệm, tiền nhàn rỗi của dân.

Phương thức "mua bán nhà trên giấy" tạo được sự hấp dẫn cao cho cả nhà đầu tư và người mua vì nhà đầu tư nhận được vốn góp trước, người mua góp dần tiền và giá mua thấp hơn nhiều so với giá nhà đã hình thành. Chính phương thức này đã làm cho thị trường BĐS nóng lên ở một số dự án hấp dẫn. Luồng vốn góp từ "mua bán nhà trên giấy" vẫn tiếp tục là trợ lực tài chính cho thị trường.

Nhiều nhà đầu tư đã tìm cách biến phương thức này thành phương thức mới với tên gọi "nhà đầu tư vay vốn của người tiêu dùng và cam kết trả lại bằng nhà ở". Đây là một biến thể của "mua bán nhà trên giấy" nhưng gọi tên như vậy phù hợp hơn với pháp luật dân sự (nhà đầu tư có thể vay tiền bất kỳ lúc nào miễn là có cam kết trả nợ) mà không bị quy định của pháp luật về nhà ở điều chỉnh (nhà đầu tư phải xây dựng xong móng mới được thực hiện và phải bán nhà theo các quy định mẫu hợp đồng).

Ông Võ đánh giá, cơ chế "mua bán nhà trên giấy" được cả nhà đầu tư dự án, nhà đầu tư nhỏ lẻ và người tiêu dùng ưa chuộng, nhưng lại luôn chứa bên trong những rủi ro đáng kể. Đó là các rủi ro liên quan tới tranh chấp có thể xảy ra do cam kết của chủ đầu tư dự án với người tiêu dùng, liên quan tới việc chuyển nhượng dự án giữa các nhà đầu tư và tới việc chuyển nhượng vốn góp giữa những người tiêu dùng.

Bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư

Ngày 23/6/2010, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Nghị định đã có những quy định làm giảm đi các rủi ro của phương thức "mua bán nhà trên giấy". Ngày 1/9/2010, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 16/2010/TT-BXD quy định cụ thể và hướng dẫn thi hành Nghị định số 71 nói trên, trong đó, Điều 20 có các quy định chi tiết nhằm chính thức hóa việc chuyển nhượng vốn góp giữa những người tiêu dùng trong phương thức "mua bán nhà trên giấy".

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, hai văn bản trên được ban hành theo hướng thông thoáng hơn cho thị trường, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoạt động. Ngoài ra, các quy định hướng dẫn liên quan đến mọi lĩnh vực kinh doanh BĐS cũng cụ thể và rõ ràng hơn trước. "Điều này chắc chắn sẽ hạn chế được nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư. Bởi lẽ, những giao dịch BĐS không hợp pháp sẽ bị loại bỏ để thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, thuận lợi hơn", ông Nam nhận định.

Ông Võ cho rằng, những quy định của pháp luật như vậy đã loại bỏ được những rủi ro cơ bản có thể xuất hiện trong việc chuyển nhượng dự án cũng như chuyển nhượng vốn góp. "Tất nhiên, một số nhà đầu tư có ý kiến phàn nàn vì phải trật tự hơn trong việc nhận góp vốn cũng như chuyển nhượng dự án, nhưng đó là những phàn nàn vô lý. Người tiêu dùng thì rất hoan nghênh những quy định của Thông tư số 16 vì việc chuyển nhượng vốn góp đã được pháp luật thừa nhận, người nhận chuyển nhượng vốn góp được chính thức đóng vai chủ sở hữu nhà trong tương lai. Đây là những quy định rất quan trọng làm giảm hầu hết các rủi ro trong việc cấp giấy chứng nhận về nhà đất sau này", ông Võ nói.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)