Rủi ro từ hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà

Các dự án nhà ở tại Việt Nam đang đồng loạt chuyển từ việc ký kết hợp đồng góp vốn sang ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở. Để làm rõ khía cạnh pháp lý về hình thức giao dịch mới trở nên phổ biến này, nhất là về tính hợp pháp của hợp đồng và những rủi ro của nó, phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị đã trao đổi với TS Phạm Văn Võ, phó trưởng khoa luật Thương mại, trường đại học Luật TP.HCM.

Theo ông, tại sao lại có sự thay đổi từ góp vốn sang đặt cọc?

Ảnh minh hoạ. Ảnh: TL SGTT

Trước khi có nghị định 71/2010/NĐ-CP, tuy luật Kinh doanh bất động sản không đề cập đến hình thức giao kết hợp đồng góp vốn nhưng cũng không cấm. Do vậy, để có thể huy động vốn từ khách hàng trước khi xây dựng xong phần móng (luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của người mua nhà ở hình thành trong tương lai khi đã xây dựng xong phần móng), chủ đầu tư thường chọn hình thức ký kết hợp đồng góp vốn theo quy định của bộ luật Dân sự, luật Đầu tư.

Hiện nay, nghị định 71 và thông tư 16/2010/TT-BXD đã chính thức cho phép chủ đầu tư được ký kết hợp đồng góp vốn và người góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà nhưng theo hướng không phải “mở” hoàn toàn. Cụ thể, nghị định 71 chỉ cho phép chủ đầu tư dự án khu nhà ở được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án để phân chia cho người có hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Trong phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở một lần với số lượng một nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư); các trường hợp góp vốn còn lại thì chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Số lượng nhà còn lại, chủ đầu tư phải bán thông qua sàn giao dịch và chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở.

Để có thể huy động vốn mà không phải trả lãi như vay tiền từ ngân hàng hoặc phát hành trái phiếu và huy động từ giai đoạn trước khi xây dựng xong phần móng, các chủ dự án đã chọn giải pháp giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Bản chất của “hợp đồng đặt cọc” trong trường hợp này là gì? Việc ký hợp đồng này có vi phạm pháp luật hiện hành hay không?

Chiếu theo quy định của bộ luật Dân sự thì trường hợp chủ đầu tư dự án khu nhà ở và khách hàng ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà ở chỉ là biện pháp bảo đảm giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, đối với chủ đầu tư, đây còn là một hình thức huy động vốn trá hình. Có nhiều dự án, số tiền đặt cọc lên đến hàng tỉ đồng, thậm chí bằng 50% giá trị hợp đồng mua bán nhà.

Bộ luật Dân sự không cấm chủ đầu tư và khách hàng được ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân tôi cho rằng nếu xem xét vấn đề này một cách toàn diện trên cơ sở quy định của các văn bản pháp luật có liên quan thì ở đây có sự không ổn về pháp lý và có thể dẫn đến rủi ro cho cả chủ đầu tư và khách hàng.

Cụ thể, “không ổn” và “rủi ro” như thế nào?

Theo quy định của luật Kinh doanh bất động sản, nghị định 153/2007/NĐ-CP, nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư số 13/2008/ TT-BXD, khi chủ đầu tư bán nhà, bắt buộc phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ trường hợp bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn mà bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà như đã nói ở trên). Theo đó, chủ đầu tư phải công khai những thông tin về nhà ở đưa vào kinh doanh tại sàn giao dịch. Trong thời gian này, tất cả mọi đối tượng đủ điều kiện mua nhà (không phân biệt đã có hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư hay chưa đều được đăng ký mua nhà ở). Nếu số người đăng ký mua nhiều hơn số căn nhà được đưa ra bán, bắt buộc phải xử lý bằng một trong hai cách là: rút thăm hoặc đấu giá. Về lý thuyết, cơ hội mua nhà của người đã có hợp đồng đặt cọc hay không có là như nhau (nếu rút thăm thì tuỳ thuộc vào sự may rủi, còn đấu giá thì ai trả giá cao, người đó được mua).

Như vậy bản thân chủ đầu tư cũng không có quyền quyết định bán nhà trong dự án của mình cho bên đặt cọc?
Đúng vậy. Tuy nhiên, vấn đề này chỉ phát sinh khi số người đăng ký mua nhà ở của chủ đầu tư nhiều hơn số nhà được bán. Trong điều kiện thị trường đang đóng băng như hiện nay, điều này khó xảy ra. Nhưng nếu vậy, liệu bên có nhu cầu mua có cần phải giao cho chủ đầu tư hàng tỉ đồng đặt cọc để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng mua bán trong khi mà họ có thể chờ chủ đầu tư xây dựng xong phần móng mới ký hợp đồng mua bán một cách dễ dàng? Còn nếu thị trường ấm lên, số người đăng ký mua nhiều hơn số nhà ở được bán thì người đã có hợp đồng đặt cọc cũng chưa chắc được giao kết hợp đồng mua nhà ở. Rủi ro đối với họ là sẽ bị chủ đầu tư chiếm dụng vốn, thậm chí là bị lừa đảo, chiếm đoạt tiền đặt cọc.

Trên thực tế rủi ro này là rất cao vì luật Nhà ở, luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn chúng có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của người ký kết hợp đồng góp vốn… nhưng những quy định này lại không áp dụng trong trường hợp ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà.

Liệu có thể xảy ra tình trạng chủ đầu tư và sàn giao dịch cố tình công khai thông tin một cách hình thức và dùng những biện pháp khác nhằm ngăn cản người không có hợp đồng đặt cọc đăng ký mua nhà chào bán trên sàn?

Điều này có thể xảy ra nhưng rất khó vì khi thị trường rơi vào tình trạng cung không đủ cầu, chủ đầu tư và sàn giao dịch không chỉ phải “đối phó” với các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền mà còn phải “đối phó” với người có nhu cầu mua nhà. Họ có thể khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm, có thể khởi kiện chủ đầu tư và sàn giao dịch ra toà án.

Theo ông, người có nhu cầu mua nhà không nên giao kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua nhà dự án?

Tất nhiên là không nên. Nhưng trường hợp giao kết hợp đồng đặt cọc bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng góp vốn để bên góp vốn được phân chia sản phẩm là nhà ở thì vẫn được vì, trong trường hợp này, chủ đầu tư có quyền quyết định giao kết hợp đồng góp vốn với ai, việc bán nhà cho người đã có hợp đồng góp vốn cũng không cần phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, cần phải lưu ý là, chủ đầu tư chỉ được dùng tối đa 20% số lượng nhà ở trong dự án để phân chia cho người góp vốn mà thôi.

Vậy những người “lỡ” đặt cọc giữ chỗ mua nhà thì nên như thế nào?

Có thể “đòi” lại tiền đặt cọc với lý do hợp đồng đó bị vô hiệu do “nhầm lẫn” hay “giả tạo”.

(Theo Phạm Nguyễn thực hiện/sgtt)